Часть 2. Вопросы Арендодателя
О том, как выбрать партнера для отношений и как проявить должную осмотрительность подробно рассказал в статье.
Ранее осветил 5 спорных вопросов на стороне Арендатора в статье.
Споры, связанные с договорами аренды, являются одними из самых распространенных. В арендных отношениях могут возникнуть нестандартные ситуации, к которым стоит быть готовыми заранее.
В статье разберем 5 спорных вопросов на стороне Арендодателя.
- Возмещение убытков вследствие нарушения сроков регистрации прав собственности
Если Росреестр незаконно нарушает сроки регистрации перехода права собственности, новый собственник может взыскать с него убытки в виде неполученной арендной платы за период незаконной просрочки в регистрации.
Росреестр не обеспечил регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения, которые были сданы в аренду, допустив незаконное бездействие, в результате чего право собственности (и соответственно права арендодателя) в разумный срок не перешло к покупателю. Покупатель оспорил незаконное бездействие Росреестра в суде, выиграл и зарегистрировал право собственности на нежилые помещения спустя два с половиной года. Весь этот период несостоявшийся покупатель не мог получать арендные платежи, которые к моменту регистрации его права собственности были уплачены прежнему собственнику и составили почти 20 млн рублей.
Эти убытки он решил взыскать с Росреестра.
Как указал Арбитражный суд Московской области в постановлении от 18.08.2025 года № Ф-05-11726/2025 по делу № А40-132403/2024, «…совершая сделку, направленную на приобретение имущества, сданного в аренду, разумный участник оборота вправе рассчитывать, что государственная регистрация права будет совершена уполномоченным органом с соблюдением закона, в том числе в установленные законом сроки…. Таким образом, вывод судов о том, что утрата истцом возможности получения арендной платы за период незаконной просрочки в совершении регистрационных действий не находится в причинно-следственной связи с незаконным бездействием Управления Росреестра по Москве, является необоснованным».
- Как изменить размер арендной платы в процессе исполнения договора аренды
Изменение стоимости аренды из-за инфляционного роста цен — довольно частое явление. Что же предпринять, чтобы скорректировать арендную ставку без риска судебных конфликтов?
Для того, чтобы облегчить процесс изменения размера арендной платы в будущем, необходимо учесть данный вопрос при заключении договора аренды, установив в нем порядок, периодичность и другие особенности изменения размера арендной платы.
По общему правилу размер арендной платы меняется по соглашению сторон и не реже чем один раз в год (п. 3 статьи 614 ГК РФ). Это означает, что если Стороны не предусмотрели особенности изменения арендной платы, то будет действовать общее правило и для изменения арендной платы потребуется согласие Арендатора.
Чтобы избежать процедуры получения согласия Арендатора при долгосрочных отношениях, в договоре стоит предусмотреть возможность одностороннего изменения арендной платы с предварительным уведомлением об этом Арендатора.
В случае спора с Арендатором о размере такого изменения, Стороны могут предусмотреть, что арендная плата может меняться:
- на конкретную сумму или на конкретный процент к текущей ставке арендной платы;
- не выше, чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистики в целом по соответствующему субъекту Российской Федерации (или с привязкой к другому показателю).
Стороны могут согласовать, что арендная плата автоматически индексируется на процент инфляции и подробно прописать такой механизм (Постановление АС ВВО от 07.08.2024 года № Ф01-3277/2024 по делу № А82-13864/2023).
- Удержание имущества Арендатора при задолженности по оплате аренды
Для обеспечения обязательства Арендатора по внесению арендной платы Арендодатель вправе удерживать имущество Арендатора на основании статьи 329 ГК РФ. Такая возможность для Арендодателя должна быть прописана в договоре аренды (Определения Верховного Суда РФ от 15.08.2022 N 305-ЭС22-4687 по делу N А40-52240/2021, от 11.05.2021 N 301-ЭС21-5047 по делу N А28-18/2020).
При этом Арендодатель вправе удерживать имущество Арендатора до полного погашения долга по аренде, даже если имущество находится в помещении, которое не являлось предметом договора аренды (например, в случае, если имущество перевезено в складское помещение для обеспечения сохранности).
При удержании вещи необходимо соблюсти баланс между стоимостью вещи и суммой долга. Если стоимость вещи существенно дороже долга, то удержание такой вещи может быть признано недобросовестным поведением Арендодателя.
- При каких обстоятельствах можно зачесть обеспечительный платеж
Зачет обеспечительного платежа по договору аренды по общему правилу происходит при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).
Это могут быть обстоятельства, как связанные, так и не связанные с нарушениями контрагента:
- Арендатор повредил арендованное имущество и тем самым причинил Арендодателю убытки. Обеспечительный платеж подходит для возмещения таких убытков;
- наступил срок оплаты последнего месяца аренды. Стороны вправе согласовать, что обеспечительный платеж погашает обязательство Арендатора по внесению арендной платы в денежной форме за последние периоды аренды;
- Арендатор просрочил очередной денежный платеж за аренду и должен погасить долг, а также уплатить неустойку. Обеспечительный платеж обеспечивает уплату этого долга и неустойки;
- Арендатор в одностороннем порядке отказывается от срочного договора до истечения срока его действия и при этом договором предусмотрена плата за односторонний отказ (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Из обеспечительного платежа можно зачесть сумму платы за отказ.
- Возврат арендованного помещения Арендодателю
Арендодатель вправе начислять арендную плату до момента передачи (возврата) помещения со стороны Арендатора.
Важно помнить:
- неиспользование Арендатором арендованного помещения и расторжение договоров с ресурсоснабжающими (обслуживающими) организациями само по себе не признается возвратом этого помещения Арендодателю;
- передача Арендодателю ключей от арендованного помещения без составления акта приема-передачи не признается безусловным доказательствам возврата помещения;
- освобождение арендованного помещения без возврата Арендодателю не влечет правовых последствий в виде расторжения договора аренды и не освобождает Арендатора от его оплаты.
Грамотная юридическая стратегия на стороне Арендодателя - это инструмент сохранения стоимости актива и стабильности бизнеса.
Когда система выстроена, арендные отношения становятся предсказуемыми.
Если вы собственник коммерческой недвижимости и хотите убедиться, что ваш договор аренды действительно защищает ваши интересы - напишите в комментариях. Разберём на практике.
Приглашаю вас пройти тест на юридическую зрелость компании