Часть 1. Вопросы Арендатора
О том, как выбрать партнёра для отношений и как проявить должную осмотрительность подробно рассказал в статье.
Споры, связанные с договорами аренды, являются одними из самых распространенных. В арендных отношениях могут возникнуть нестандартные ситуации, к которым стоит быть готовыми заранее.
В этой статье разберем 5 спорных вопросов на стороне арендатора.
- Как быть арендатору, если поменялся собственник помещения?
Если право собственности на помещение перешло к другому лицу, это НЕ основание изменять или расторгать договор аренды (п. 1 статьи 617 ГК РФ). Более того, это не является основанием вносить изменения в условия договора в судебном порядке или заключать новый договор аренды.
Таким образом, ранее заключенный договор аренды будет продолжать действовать для арендатора и нового арендодателя в прежней редакции. Порядок внесения аренной платы, установленный в договоре, продолжает действовать при новом собственнике (арендодателе).
В случае, если новый арендодатель решит перезаключить договор аренды арендатор вправе настаивать на продолжении действия договора аренды в текущей редакции.
1.1 Кому и с какой даты вносить арендную плату при смене собственника помещения?
Право на получение арендной платы появляется у нового собственника одновременно с моментом ПЕРЕХОДА права собственности на помещение. Поэтому арендатору необходимо ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности, указанную в ЕГРН. До указанной даты арендная плата должна быть оплачена прежнему арендодателю.
Таким образом, в переходный месяц, арендная плата должна быть разделена и внесена двумя частями: часть денег оплачивается в адрес прежнего арендодателя, а другая часть – нового арендодателя.
Если арендатор не получил уведомления о смене собственника, то он вправе продолжать платить арендную плату известному ему арендодателю по договору аренды до момента пока он не будет уведомлен о смене собственника. Вопросы распределения поступивших от арендатора платежей в таком случае должны решать прежний арендодатель и новый арендодатель исключительно между собой.
- Меняется ли арендная плата если арендодатель перешел на другую систему налогообложения?
Смена режима налогообложения у арендодателя НЕ будет являться поводом для изменения арендной платы по договору аренды.
Иными словами, в одностороннем порядке нельзя:
- увеличивать стоимость аренды на сумму НДС при переходе на ОСНО;
- требовать уменьшения стоимости аренды на сумму НДС при переходе арендодателя с ОСНО на специальный режим налогообложения.
- Какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования помещения и как снизить арендую плату?
К таким обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, в частности, относятся:
- невозможность использования помещения по целевому назначению.
В договоре аренды необходимо четко прописывать фактическое целевое назначение арендуемого помещения (точка общепита, офис, склад, гараж, промышленное производство и пр.), иначе такая невозможность использования не будет признана недостатком и не повлечет возможность предъявления претензий арендодателю.
- прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды и пр.) в отношении арендованного помещения;
- ограничение доступа арендатору (сотрудникам арендатора) в арендуемое помещение, если такое право не предусмотрено договором.
В таком случае доказать правоту арендатору помогут: выездные нотариальные действия, фотографии, аудио и видеозаписи; переписка с контрагентом — как официальными письмами, так и в мессенджере или по email; акт, подписанный сторонами; материалы из полиции, если пожаловались правоохранителям на незаконные действия собственника.
3.1. Что может потребовать арендатор при невозможности использования помещения?
Арендатор вправе выбрать только ОДИН из вариантов, предусмотренных статьей 612 ГК РФ и потребовать:
- безвозмездного устранения недостатков помещения;
- соразмерного уменьшения арендной платы;
- возмещения расходов на устранение недостатков помещения;
- удержания суммы понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя;
- досрочное расторжение договора аренды.
Предъявить несколько требований арендатор не может.
- Как не потерять обеспечительный платеж?
В большинстве случаев при заключении договора на рынке аренды используется обеспечительный платеж (депозит).
Арендодатель может использовать депозит в следующих случаях:
- как штраф за досрочное расторжение договора аренды;
Договор должен четко предусматривать четкие условия и основания удержания депозита как штрафа.
- для покрытия задолженности по оплате арендной платы.
Задолженность может возникнуть даже в случае, если арендатор фактически выехал из помещения, но не оформил акт приема-передачи или не уведомил арендодателя о готовности передать помещение.
- для возмещения ущерба арендуемому имуществу, если за такой ущерб несет ответственность арендатор.
Чтобы не потерять обеспечительный платеж необходимо ДО заключения договора аренды обратить внимание на условия договора о депозите, прописать четкие основания и порядок его использования и возврата арендатору.
- Как арендатору предусмотреть расторжение договора аренды?
Очень часто стороны чтобы избежать дополнительных расходов заключают договор аренды помещения на 11 месяцев и забывают о нем.
При этом необходимо помнить, что, если стороны не установили иного, договор аренды, заключенный на 11 месяцев и затем возобновленный на неопределенный срок, может быть досрочно расторгнут арендатором в одностороннем порядке не ранее трёхмесячного срока с момента уведомления арендодателя о таком намерении. Расторгнуть договор раньше без суда и при отсутствии нарушений со стороны арендодателя, не получится.
Перед подписанием договора аренды арендатору рекомендуется внимательно изучить условия досрочного прекращения обязательств и предусмотреть возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды. Если такая оговорка отсутствует, арендатор рискует оказаться связанным арендой вплоть до истечения срока договора, лишившись права отказаться от дальнейшей оплаты аренды даже при утрате интереса к имуществу по объективным обстоятельствам.
Приглашаю вас пройти тест на юридическую зрелость компании по ссылке vk.cc/cP00Lb